Direito Imobiliário

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA

O atraso na entrega de imóvel comprado na planta, computando-se a cláusula de tolerância, dá ao consumidor o direito de receber indenização por danos materiais e morais.

Isso porque, cada vez mais se sedimenta o entendimento de que argumentos como (i) embaraços criados pela Prefeitura Municipal para expedição de habite-se, (ii) outros entraves administrativos, (iii) problemas climáticos, ou ainda (iv) custo de materiais ou de mão-de-obra não tem sido admitidos, visto que são fatos previsíveis que integram o risco do empreendimento e consubstanciam fortuito interno, não sendo capazes de justificar a mora na entrega do imóvel adquirido na planta.

USO DO FGTS PARA QUITAÇÃO OU AMORTIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DO SFI E DO SFH

Há anos a Caixa Econômica Federal, gestora do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) vem resistindo à utilização do saldo existente nas contas vinculadas ao FGTS pelos mutuários no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, porém, fundamentando-se na finalidade social do FGTS, temos conseguido a liberação dos valores para a quitação do saldo remanescente, com a utilização do FGTS.

Neste sentido estamos trabalhando para a obtenção da liberação dos saldos existentes nas contas vinculadas ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para a quitação ou amortização dos financiamentos imobiliários no âmbito do SFH, como também no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, inclusive em sede de tutela antecipada.

LEILÃO DE IMÓVEIS

A Lei da Alienação Fiduciária assegura a rápida retomada do imóvel aos bancos para o pagamento da dívida, já que, em caso de inadimplência, os agentes financeiros não precisam mais de ação judicial para retomar o imóvel e revendê-lo por meio de leilão, de modo que tudo ocorre de forma extrajudicial e rápida, diferente do que ocorre em uma execução de garantia hipotecária.

Acontece que o comprador do imóvel que deixa de pagar as parcelas do financiamento imobiliário, normalmente três parcelas consecutivas, acaba ignorando a notificação enviada pelo banco, por meio de cartório de imóveis, para o pagamento da dívida, achando que é simplesmente uma carta de cobrança e imaginando que, após o prazo da notificação, ainda conseguirá renegociar a dívida.

Todavia, passados os dias para pagamento voluntário estabelecidos na notificação, as instituições financeiras geralmente rejeitam qualquer pagamento, mesmo que o comprador tenha o dinheiro para quitar toda a dívida, alegando que consolidaram a propriedade, ou seja, retomaram o imóvel, passando o imóvel para o seu nome.

Nestes casos buscamos a solução judicial, única alternativa para evitar o leilão (via liminar, com urgência) para evitar a perda do imóvel.

CONDOMÍNIO

Trabalhamos com

• COBRANÇA E EXECUÇÃO DE INADIMPLENTES – EXTRAJUDICIAL E JUDICIAL;
• AÇÕES TRABALHISTAS (PREVENTIVO E CONTENCIOSO);
• ANÁLISE DE CONTRATOS;
• REVISÃO DE CONVENÇÃO DE ATAS E REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO.

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

A renovatória de locação comercial (não residencial) tem por finalidade proteger o fundo de comércio criado pelo empresário locatário nos anos em que está instalado no local, como investimentos em infraestrutura do imóvel, clientela constituída ao longo dos anos etc

Para sua propositura, será necessário que o Gravello Sociedade de Advogados faça uma análise do contrato e das circunstâncias do caso, observando o prazo e os requisitos da Lei do Inquilinato, como também atentando-se às recusas lícitas do locador e ao ressarcimento dos prejuízos do locatário.

RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI

Em muitos casos, aquele que compra um imóvel é informado um determinado valor do imóvel nas tratativas verbais, todavia, depois de aceito o negócio e firmado o contrato, o cliente verifica que o valor anunciado e pago por ele não é o que consta do compromisso de compra e venda. Essa diferença de valores é justamente da corretagem, cobrada à parte.

Apesar de ser prática constante neste tipo de negócio, é abusiva a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem quando tal transferência não é informada ao comprador, deixando-se de informar o preço total da aquisição do imóvel com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Por sua vez, a cobrança de taxa SATI de assessoria administrativa e jurídica prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor é prática indevida e ilegal, uma vez que constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo oferecido ao cliente.

Quem pagou essas taxas e se sente prejudicado, deve buscar a assessoria do Gravello Sociedade de Advogados para pedir a restituição dos valores, atentando-se aos prazos para promover a competente ação judicial.

DESPEJO

A ação de despejo opera a retomada do imóvel pelo locador, seja para realizar reformas, seja para uso próprio ou de familiares, seja quando o contrato acaba e o locador não tem interesse em renová-lo, seja quando alguma cláusula do contrato é infringida, na maioria das vezes, pelo não pagamento do aluguem ou dos encargos do imóvel.

O Gravello Sociedade de Advogados realizará a análise do contrato, verificando a necessidade de notificação ou não, o prazo de desocupação, os débitos, a indenização de benfeitorias, a garantia locatícia, bem como os direitos do locador e do locatário.

A usucapião possibilita adquirir a propriedade, regularizando a situação, por quem exerceu a posse, pelo tempo, com vontade de ser dono e sem oposição.

Exige-se, no entanto, o preenchimento de alguns requisitos, como não ser área pública, o exercício da posse pelo período estipulado pela legislação e sem interrupção, nem oposição, a vontade de ser dono, a posse mansa e pacífica etc.

São diversas as modalidades de usucapião, cada qual com seus requisitos, por exemplo, (a) usucapião ordinária que tem prazo de 10 ou 5 anos, exigindo justo título; (b) usucapião extraordinária que tem prazo de ocupação de 15 ou 10 anos; (c) usucapião rural especial que tem prazo de 5 anos, sendo a área do imóvel limitada até 50 há; (d) usucapião urbana especial que tem prazo de 5 anos, sendo o imóvel para moradia e limitado até 250 m² (e) usucapião conjugal que tem prazo de 2 anos, sendo o imóvel residência do ex-casal etc.

Assim, é pela usucapião que se pode regularizar imóveis rurais e urbanos, devendo o possuidor entrar em contato com o Gravello Sociedade de Advogados, escritório especializado em usucapião, para obter a efetivação de seus direitos, com a justa aquisição da propriedade, único meio para conferir segurança jurídica ao seu patrimônio.

De maneira inversa, o Gravello Sociedade de Advogados também trabalha com defesas contra ação de usucapião, de modo a garantir a posse e propriedade ao titular de direitos constante na matrícula do imóvel.

Uma novidade trazida pelo Código de Processo Civil de 2015 é a usucapião extrajudicial (art. 1.071), que permite a opção pelo reconhecimento da usucapião sem precisar de processo judicial, sendo vantagens dessa opção a celeridade e a redução da burocracia, como também a redução de custas e despesas de um processo judicial.

O procedimento da usucapião extrajudicial se dá no próprio cartório de registro de imóveis onde estiver o imóvel usucapiendo (objeto da usucapião), por meio de requerimento do interessado, representado por um advogado.

Reunidos os documentos e certidões (planta e memorial descritivo do imóvel e certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, por exemplo), bem como cumpridos os requisitos de cada hipótese de usucapião (ordinária, extraordinária, urbana etc), como tempo de posse, área do imóvel, qualidade da posse, será possível dar entrada no procedimento extrajudicial.

Assim, a usucapião extrajudicial é uma nova forma para o interessado regularizar o imóvel, sendo importante o pré-exame pelo advogado da situação específica de cada imóvel, orientando pela possibilidade ou não da usucapião extrajudicial em cada caso.

Entre em contato com o escritório Gravello Sociedade de Advogados para a análise dos documentos, certidões e particularidades do seu imóvel, a fim de orientação acerca da usucapião extrajudicial.